改变地王频出现象 促进房地产业健康发展

改变地王频出现象 促进房地产业健康发展 近些年来，我国住房价格持续上涨，成为影响民生的突出问题。国家不断出台房产调控政策，这些措施让公众看到了政府对房价重拳出击的决心。但是，房价宏观调控的重点在于限制房地产开发商和打击投机者，同时抑制了投资和需求，带来房屋供给减少和交易成本增加等问题，反弹时房价出现更猛烈的上涨。我认为调控房地产，最重要的环节在于土地的供应量和供应价。 2009年，各地地王频出，而每一次高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅飙升。据媒体报道：2009年9月，中海地产70.06亿元拿下上海长风6B、7C地块。地王出炉后，周边二手房每平方米加价千元以上。北京广渠门外10号地以10.22亿元被富力地产拿下，折合楼面地价15100元/平方米，业内人士分析住宅价要28000元/平方米以上才能有所盈利。所以该地块一成交，数日内周边项目普涨10%，部分二手房售价飙至30000元/平方米。广州珠江新城住宅地王拍出后的第二天，周边众多楼盘 一次性提价1000-2000元/平方米。 地王成为高房价的推手，有的二手房挂牌的“宣传语”，首先强调 “在中国新地王旁边”。 地价是房价的主要成本，地价越来越高，要求房价越来越低是不现实的。我国土地资源掌握在国家手中，地价应该是可控的，从调控地价着手调控房价也是可行的。为此建议： 一、改变一些地方政府谋求土地收益最大化的行为。现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源，价格越高，收益越多。由于土地资源有限，一些地方实行“饥饿”供地，形成卖方市场，提高土地的经营收益。各级政府要把实现“居者有其屋” 作为应尽的责任，不能以获取最高出让金为目标，而应注重调控土地市场，加强监管，及时平抑地价。上级职能部门要下达房产价格调控指标，公布于众，在实行上级监督的同时，实行公众监督。对控制措施不力、住房价格上涨过快、影响经济稳定运行和社会发展的地区，切实追究有关领导的责任。 二、根据市场需求安排土地供应量。供大于求，价格必跌，供小于求，价格必涨，“供求关系决定价格”是恒久不变的市场规则。随着社会经济的发展，社会财富的增长，人民对生活的要求日益提高，人员和资金向中心城市流动成为不可阻挡的趋势。我国目前上涨较快的主要是工作生活环境较好的一线城市。在住房需求较大的城市，要适当增加土地供应总量。由于房产开发的周期较长、居民有买涨不买跌的心理，加上投机者推波助浪，因此，有关部门要科学地预测市场需求，做好房产开发用地供应的中长期规划和年度计划，努力使住房供应量与市场需求相适应。同时提前公布，做到公开透明，使房地产开发商心中有数，避免抢地行为。要建立土地、房地产、财政、银行等管理部门协调机制，合理配置土地资源，以加大房屋供给来摊薄房地产业的利润，尽量让房价在供求关系改善的情况下自然回落。 三、合理确定房地产用地的布局。在同一城市内部，城市中心区人口集中，存量土地的可供量日益减少，用地资源肯定会越来越稀缺，地价和房价越来越高是必然的现象。增加土地供应时，要合理配备市中心土地与近郊土地比例。政府要加强近郊地区交通系统和配套设施建设，创造就业就学就医购物功能齐全的宜居环境，给开发商和购房者更多的选择，降低土地和住房的均价。 四、改变“唯有价高者得之”的土地招标模式。土地采用招标、挂牌出让和拍卖是市场经济的必然选择，现行的城市土地出让制度符合市场经济要求，但以出价最高确定中标人的方法，不可避免地导致高地价产生。要把 “一价定生死”改为“多点定胜负”，建立土地招标综合评标体系。地价仍然占有重要权重，或者是第一权重，同时增加土地使用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能等指标，确定廉租房、经济适用房等保障性住房在用地中的占比等，对这些指标进行科学合理的量化，形成相应的评标体系，不取高标取近标。五、通过旧城改造盘活土地存量。对城市中的旧住宅区，在政府指导、统一规划的前提下，鼓励权利人通过多种方式自行改造，以改善居民的居住水平，盘活更多的存量土地。提案人：胡成中（全国政协委员、中国德力西控股集团董事局主席兼CEO）